Un appartement classé G mis en vente dans une copropriété des années 1970, un studio de 25 m² dont le DPE vient d’être recalculé après l’arrêté du 25 mars 2024, un pavillon en zone tendue où l’encadrement des loyers limite la rentabilité brute : en 2024, chaque projet immobilier démarre par une contrainte réglementaire précise. On ne peut plus raisonner uniquement en prix au mètre carré ou en rendement locatif théorique.
Le marché a enregistré environ 792 000 ventes sur douze mois fin 2024, contre 872 000 un an plus tôt, avec un recul des prix des logements anciens de 2,1 % sur un an. Cette correction ouvre des fenêtres d’achat, mais sous conditions techniques strictes.
Passoires thermiques et calendrier DPE : ce qui change concrètement pour un achat locatif
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Les logements F suivront en 2028, puis les E en 2034. Les baux en cours ne sont pas automatiquement résiliés, mais tout changement de locataire impose un DPE conforme.
Pour un investisseur, acheter une passoire thermique reste une stratégie viable à une condition : budgéter la rénovation énergétique avant de signer. Un bien classé G acquis avec une décote de plusieurs dizaines de pourcents ne vaut rien sur le marché locatif tant que les travaux ne sont pas réalisés.
On retrouve régulièrement sur le site ImmoVenture à découvrir des annonces où le diagnostic énergétique constitue un levier de négociation direct entre acheteur et vendeur.
Le point à surveiller concerne les petites surfaces. L’arrêté du 25 mars 2024 a modifié les seuils d’étiquetage pour les logements de moins de 40 m². Des studios auparavant classés G ont basculé en F, voire en E, après recalcul. Avant d’investir dans un petit logement, vérifier la méthode de calcul du DPE en vigueur évite de payer une rénovation qui n’était peut-être pas nécessaire.
Rentabilité locative en zone tendue : les variables que les simulateurs ignorent
Un simulateur de rentabilité locative affiche un rendement brut en divisant le loyer annuel par le prix d’achat. Ce calcul omet au moins deux paramètres qui modifient le résultat de façon significative en 2024.
- L’encadrement des loyers, actif dans plusieurs grandes villes, peut plafonner le loyer en dessous du prix de marché affiché sur les portails d’annonces. La rentabilité réelle est alors inférieure à la projection initiale.
- La taxe foncière a augmenté dans de nombreuses communes ces dernières années. Intégrer son montant réel (et non une estimation nationale moyenne) dans le calcul change la donne, surtout pour les petites surfaces où elle pèse proportionnellement plus lourd.
Un rendement locatif net se calcule après charges réelles, fiscalité locale et contraintes DPE. Tout le reste relève de la projection optimiste.
Investissement immobilier sans gestion directe : SCPI et alternatives concrètes
Pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans gérer un locataire ni financer des travaux, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) restent un véhicule courant. On achète des parts d’un portefeuille diversifié (bureaux, commerces, logements) et on perçoit des revenus proportionnels.
Le rendement des SCPI dépend du type de patrimoine détenu et de la stratégie du gestionnaire. Les SCPI investies en bureaux d’affaires, par exemple, ne réagissent pas aux mêmes cycles que celles orientées vers le résidentiel. Comparer le taux de distribution sur plusieurs années donne une image plus fiable qu’un rendement ponctuel.
L’accès au crédit pour financer des parts de SCPI s’est resserré. Les banques exigent souvent un apport plus conséquent qu’en 2022 et les taux d’emprunt, même en baisse par rapport au pic de début 2024, restent supérieurs à ce qu’on connaissait avant 2022.
Montagne et stations : un cas à part dans l’investissement locatif
Les logements en stations de montagne cumulent deux difficultés. D’une part, la rénovation énergétique de bâtiments construits dans les années 1960-1970 représente un chantier technique complexe (isolation en altitude, contraintes de copropriété, accès limité une partie de l’année). D’autre part, certains logements classés G en station sont désormais proposés en location saisonnière à la semaine pour contourner l’interdiction de location annuelle, une pratique dont la pérennité réglementaire n’est pas garantie.
Avant d’acheter en station, on vérifie la faisabilité et le coût de la mise aux normes énergétiques du lot et de la copropriété, pas seulement le potentiel locatif hivernal.
Conseils concrets avant de signer un compromis en 2024
Trois vérifications prennent moins d’une heure et évitent des erreurs coûteuses :
- Demander le DPE complet (pas seulement l’étiquette) et vérifier s’il a été établi avant ou après l’arrêté du 25 mars 2024. Un DPE antérieur sur un logement de moins de 40 m² peut être obsolète.
- Consulter le registre des copropriétés pour identifier les travaux votés ou à venir. Un ravalement avec isolation thermique par l’extérieur peut représenter plusieurs milliers d’euros de quote-part.
- Vérifier si la commune applique l’encadrement des loyers et, le cas échéant, calculer le loyer maximum autorisé avant d’estimer la rentabilité.
Le marché immobilier de 2024 a corrigé les excès de la période précédente sans s’effondrer. Les opportunités existent, mais elles sont techniques. Un prix attractif ne compense pas un DPE bloquant, une fiscalité locale en hausse ou un plafond de loyer mal anticipé. On gagne du temps (et de l’argent) en vérifiant les contraintes avant de chercher le rendement.
